Zmiany w CIT 2026 – jak nowelizacja ustawy wpłynie na fundacje rodzinne? 

Zmiany w CIT 2026 – jak nowelizacja ustawy wpłynie na fundacje rodzinne? 

UWAGA! Artykuł jest oparty na projekcie ustawy, która nie została jeszcze podpisana. 

NAJWAŻNIEJSZE W 30 SEKUND:.

• Nowy podatek od sprzedaży: Zgodnie z nowelizacją ustawy, od 2026 r. sprzedaż majątku (np. udziałów, nieruchomości) wniesionego do fundacji przed upływem 3 lat ma zostać objęta nowym 19% podatkiem CIT (tzw. „lock-up”).
• Opodatkowany najem: Zwolnienie z CIT dla najmu ma zostać drastycznie ograniczone, a najem krótkoterminowy, komercyjny i na rzecz firm opodatkowany.
• Szersza kontrola: Przepisy o ukrytych zyskach, zagranicznych spółkach kontrolowanych (CFC) i podatku od wyjścia (exit tax) mają zostać rozszerzone i objąć fundacje rodzinne.
• Twoja kluczowa akcja: Przeanalizuj swój majątek i rozważ jego wniesienie do fundacji do końca 2025, aby potencjalnie uniknąć nowych, dotkliwych obciążeń podatkowych.

Dla kogo ten artykuł?

Ten artykuł jest dla Ciebie, jeśli:

• Masz już fundację rodzinną i chcesz wiedzieć, jak przygotować ją na nadchodzące zmiany.
• Posiadasz w swoim majątku akcje, udziały w spółkach, nieruchomości lub inne cenne aktywa, które planujesz przekazać sukcesorom.
• Chcesz zrozumieć, jak legalnie i efektywnie zarządzać majątkiem rodzinnym w nowym, bardziej restrykcyjnym otoczeniu prawnym.

Ten artykuł NIE jest dla Ciebie, jeśli:

• Nie interesuje Cię planowanie sukcesji ani ochrona majątku
• Szukasz informacji o zmianach w CIT dla sektora bankowego (celowo pomijamy ten temat).
• Twoje pytania dotyczą absolutnych podstaw zakładania fundacji → [Zobacz nasz kompletny przewodnik: Fundacja rodzinna – dla kogo to dobre rozwiązanie?]
  

Fundacja rodzinna, wprowadzona w Polsce w 2023 roku, szybko stała się jednym z najpotężniejszych narzędzi do planowania wielopokoleniowej sukcesji i ochrony majątku. Jej główna zaleta – zwolnienie z podatku dochodowego (CIT) od zysków z zarządzania majątkiem i opodatkowanie dopiero na etapie wypłaty świadczeń – przyciągnęła wielu przedsiębiorców, którzy chcieli zabezpieczyć przyszłość swoich rodzin i firm.

Jednak okres ultraliberalnych zasad dobiega końca. Rząd, dążąc do „uszczelnienia systemu” i ograniczenia wykorzystywania fundacji do „agresywnej optymalizacji podatkowej”, przygotował gruntowną nowelizację ustawy o CIT na 2026.  Te zmiany fundamentalnie przemodelują zasady gry.

Czy Twoja fundacja straci na atrakcyjności? Jakie konkretnie zmiany Cię czekają, jeśli ustawa wejdzie w życie i jak dotkliwe będą dla Twojego majątku? Co musisz zrobić, aby się zabezpieczyć, i ile masz na to czasu? Odpowiedzi na te pytania znajdziesz w poniższym artykule.

‍

Fundacja rodzinna w 2025 vs. 2026 – kluczowe różnice w podatkach

Aby w pełni zrozumieć skalę planowanych zmian, musimy najpierw przypomnieć, jak obecnie działa fundacja rodzinna. Co do zasady, fundacja jest podmiotowo zwolniona z podatku CIT od dochodów z dozwolonej działalności (np. dywidend, zysków ze sprzedaży udziałów, odsetek, dochodów z najmu). Podatek w wysokości 15% CIT pojawia się dopiero w momencie, gdy fundacja wypłaca świadczenia swoim beneficjentom (więcej o tym, jak działa fundacja rodzinna).

Nowelizacja przepisów nie likwiduje tego podstawowego mechanizmu, ale wprowadza szereg wyjątków, które mają ukrócić wykorzystywanie fundacji jako wehikułu do szybkiego, bezpodatkowego obracania majątkiem. Zamiast tego, jej rola ma zostać sprowadzona do pierwotnego założenia – powolnego, długoterminowego zarządzania i transferu majątku na kolejne pokolenia.

Tabela 1 – Fundacja rodzinna i kluczowe różnice w podatkach 2025-2026

‍

3-letni „Lock-up” – nowy 19% podatek CIT od sprzedaży majątku

Najważniejszą i najbardziej dotkliwą zmianą jest wprowadzenie trzyletniego okresu „zamrożenia” (ang. lock-up) dla aktywów wnoszonych do fundacji.

W praktyce oznacza to, że jeśli Twoja fundacja sprzeda majątek (np. udziały w spółce, nieruchomość, pakiet akcji) przed upływem 3 lat od momentu jego wniesienia, będzie musiała zapłacić 19% podatek CIT od dochodu z tej transakcji.

WAŻNE! 

Okres 36 miesięcy jest liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło wniesienie majątku. To oznacza, że gdy w styczniu 2026 roku wniesiesz aktywa do fundacji, będą one „zamrożone” de facto na prawie 4 lata (do 1 stycznia 2030 roku).

Kluczowa informacja jest jednak taka, że nowa zasada dotyczy wyłącznie majątku wniesionego do fundacji od 1 stycznia 2026 roku. Wszystkie aktywa, które trafią do Twojej fundacji do 31 grudnia 2025 roku, będą objęte starymi zasadami na zawsze. Będziesz mógł je sprzedać w dowolnym momencie (np. w 2027 czy 2030 roku) bez płacenia 19% podatku CIT.

Pułapka płynnościowa, czyli „odliczenie, które nie jest zwrotem”

Ustawodawca przewidział pewien mechanizm łagodzący. Zapłacony 19% podatek CIT od przedwczesnej sprzedaży będzie można w przyszłości odliczyć od 15% podatku CIT należnego przy wypłacie świadczeń dla beneficjentów. Na pierwszy rzut oka wygląda to sprawiedliwie, ale w rzeczywistości jest to pułapka płynnościowa.

Fundacja musi zapłacić 19% podatku w gotówce natychmiast po sprzedaży aktywów. Natomiast „zwrot” w postaci odliczenia nastąpi dopiero wtedy, gdy fundacja dokona wypłaty na rzecz beneficjenta, co może mieć miejsce za kilka lat. W efekcie fundacja udziela państwu wieloletniej, nieoprocentowanej pożyczki, zamrażając kapitał, który mógłby być reinwestowany.

Zobaczmy, jak to wygląda na konkretnych przykładach. 

Przykład: Sprzedaż udziałów wniesionych przed i po dacie granicznej

Założenia: Fundacja sprzedaje w 2027 roku pakiet udziałów o wartości 2 000 000 zł. Zysk ze sprzedaży (dochód) wynosi 500 000 zł.

Scenariusz A: Udziały wniesione 20 grudnia 2025 roku

• Podstawa opodatkowania: 500 000 zł
• Stawka CIT od sprzedaży: 0% (obowiązują stare zasady)
• PODATEK CIT DO ZAPŁATY: 0 zł

Scenariusz B: Udziały wniesione 10 stycznia 2026 roku

• Okres „lock-up” nie minął.
• Podstawa opodatkowania: 500 000 zł
• Stawka CIT od sprzedaży: 19%
• PODATEK CIT DO ZAPŁATY: 95 000 zł

Wniosek: Decyzja o wniesieniu majątku podjęta zaledwie 21 dni później kosztuje Twoją fundację 95 000 zł w gotówce, którą trzeba natychmiast oddać do urzędu skarbowego.

‍

Zmiany w opodatkowaniu najmu – kiedy Twoja fundacja zapłaci podatek?

Druga rewolucyjna zmiana dotyczy dochodów z najmu nieruchomości. Do tej pory wszystkie takie dochody były na poziomie fundacji zwolnione z CIT. 

Zgodnie z nowelizacją zwolnienie z CIT zostanie utrzymane wyłącznie dla najmu długoterminowego nieruchomości mieszkalnych, wynajmowanych bezpośrednio osobom fizycznym na ich własne cele mieszkaniowe.

Każda inna forma najmu będzie opodatkowana. Oznacza to, że fundacja zapłaci podatek od dochodów z:

• Najmu krótkoterminowego (np. apartamenty na doby w systemie Booking.com lub Airbnb).
• Najmu komercyjnego i biurowego (np. wynajem lokalu pod sklep, biuro, magazyn).
• Świadczenia usług zakwaterowania (np. w ramach condohoteli, pensjonatów).
• Najmu nieruchomości firmom, nawet jeśli te firmy przeznaczają je na cele mieszkaniowe swoich pracowników (ponieważ najem nie jest bezpośrednio na rzecz osoby fizycznej).

Ta zmiana ma ogromne znaczenie strategiczne. Oznacza, że fundacja rodzinna przestaje być efektywnym podatkowo narzędziem do posiadania portfela nieruchomości komercyjnych lub przeznaczonych na najem krótkoterminowy. Zmusza to fundatorów do dokładnego przemyślenia, które nieruchomości warto do fundacji wnosić.

Tabela 2 – Opodatkowanie najmu w fundacji rodzinnej 

‍

Ukryte zyski, CFC i Exit Tax – na co jeszcze musisz uważać?

Nowelizacja rozszerza na fundacje rodzinne również inne, zaawansowane przepisy przeciwdziałające unikaniu opodatkowania, które do tej pory dotyczyły głównie spółek kapitałowych.

Ukryte zyski

To świadczenia na rzecz beneficjentów, fundatora lub podmiotów z nimi powiązanych, które formalnie nie są wypłatą zysku, ale w praktyce nią są. Nowelizacja ustawy poszerza katalog takich świadczeń, a kontrola skarbowa w tym zakresie z pewnością się zaostrzy.

Przykłady transakcji, które mogą zostać uznane za ukryty zysk (i opodatkowane 15% CIT na poziomie fundacji), to:

• Prywatne korzystanie z majątku fundacji: Używanie samochodu, jachtu czy apartamentu należącego do fundacji na cele prywatne, bez płacenia rynkowego czynszu.
• Pożyczki na nierynkowych warunkach: Udzielenie przez fundację pożyczki beneficjentowi z bardzo niskim oprocentowaniem lub z terminem spłaty powyżej 10 lat.
• Zawyżone wynagrodzenie: Wypłacanie fundatorowi lub członkowi rodziny nieadekwatnie wysokiego wynagrodzenia za usługi zarządzania fundacją.

W praktyce oznacza to koniec z nieformalnym traktowaniem majątku fundacji jako „wspólnego”. Każda transakcja między fundacją a rodziną musi być udokumentowana i oparta na warunkach rynkowych.

CFC (Zagraniczne Jednostki Kontrolowane)

Jeśli Twoja fundacja posiada udziały w spółce zlokalizowanej w kraju o niskich podatkach (tzw. raju podatkowym), to od 2026 roku zyski tej zagranicznej spółki mogą zostać opodatkowane w Polsce na poziomie fundacji, nawet jeśli nie zostały wypłacone w formie dywidendy. Ma to zapobiegać transferowaniu zysków za granicę.

Exit Tax (Podatek od wyjścia)

Ten mechanizm ma uniemożliwić bezpodatkowe przenoszenie majątku fundacji poza Polskę. Jeśli zdecydujesz się przenieść aktywa fundacji lub jej rezydencję podatkową do innego kraju, będziesz musiał zapłacić podatek od niezrealizowanych zysków – tak, jakbyś te aktywa sprzedał w momencie przeniesienia.

‍

Co warto zrobić teraz? Plan działania do 31 grudnia 2025

Jeśli nowelizacja wejdzie w życie, czasu jest niewiele, a stawka jest wysoka. Aby w pełni wykorzystać ostatnie miesiące obowiązywania starych, korzystnych przepisów, musisz działać w sposób przemyślany i zorganizowany. Oto plan krok po kroku.

Krok 1: Zrób audyt swojego majątku

Spisz na kartce wszystkie aktywa, które posiadasz i które potencjalnie mogłyby trafić do fundacji. Uwzględnij udziały w spółkach, akcje, nieruchomości, dzieła sztuki, wierzytelności i inne cenne składniki majątku.

Krok 2: Określ horyzont inwestycyjny dla każdego aktywa

Przy każdym składniku majątku z listy odpowiedz sobie na kluczowe pytanie: „Czy planuję sprzedać to aktywo w ciągu najbliższych 3-4 lat?”. Jeśli odpowiedź brzmi „tak”, wniesienie go do fundacji po 1 stycznia 2026 roku narazi Cię na 19% podatek. To główny kandydat do wniesienia jeszcze w 2025 roku.

Krok 3: Przeanalizuj swoje nieruchomości

Podziel posiadane nieruchomości na dwie grupy:

• Grupa A (bezpieczne): Mieszkania i domy na wynajem długoterminowy dla osób fizycznych.
• Grupa B (ryzykowne): Lokale komercyjne, biurowe, apartamenty na doby, condohotele.
  Aktywa z grupy B, jeśli mają trafić do fundacji, powinny być wniesione do końca 2025 roku, aby ich dochody z najmu pozostały zwolnione z CIT.

Krok 4: Skonsultuj się z doradcą podatkowym

Z wynikami audytu z kroków 1-3 umów się na spotkanie z doświadczonym doradcą. Omów swoją sytuację i strategię. Wspólnie ustalcie, które aktywa i w jakiej kolejności wnieść do fundacji, aby optymalnie zabezpieczyć Twój majątek na przyszłość.

Krok 5: Przygotuj dokumentację i dokonaj aportu

Nie czekaj do grudnia! Procesy notarialne, wyceny majątku i formalności prawne związane z aportem mogą zająć kilka tygodni. Aby mieć pewność, że zdążysz przed końcem roku, zacznij działać najpóźniej w III kwartale 2025.

‍

Najczęstsze błędy po zmianach – sprawdź, czy ich nie popełnisz

BŁĄD #1: Czekanie do ostatniej chwili z aportem

Częsta sytuacja:  Myślenie „mam jeszcze dużo czasu” i odkładanie decyzji o wniesieniu majątku na grudzień 2025. Wtedy może się okazać, że notariusze nie mają wolnych terminów, a przygotowanie dokumentacji zajmie więcej czasu, niż zakładałeś.

Konsekwencja:

• Nie zdążysz z aportem do 31 grudnia 2025.
• Cały wnoszony majątek zostanie objęty nowymi, restrykcyjnymi zasadami (3-letni lock-up, opodatkowany najem).

Jak tego uniknąć: Rozpocznij proces planowania i formalności najpóźniej jesienią 2025 roku.

BŁĄD #2: Wniesienie „złych” aktywów po 2025 roku

Częsta sytuacja:

Wniesienie do fundacji w 2026 roku portfela nieruchomości komercyjnych lub udziałów w spółce, którą planujesz sprzedać za dwa lata, bez świadomości nowych przepisów.

Konsekwencja:

• Zaskoczenie koniecznością zapłaty podatku CIT od dochodów z najmu komercyjnego.
• Obowiązek zapłaty 19% CIT od zysku ze sprzedaży udziałów.

Jak tego uniknąć:

Dokładnie przeanalizuj każde aktywo pod kątem planowanego sposobu generowania dochodu i horyzontu inwestycyjnego, zanim wniesiesz je do fundacji po nowym roku.

BŁĄD #3: Nieformalne korzystanie z majątku fundacji

Częsta sytuacja:

Traktowanie samochodu czy apartamentu fundacji jak własnego – np. wyjazd na prywatne wakacje bez umowy najmu i opłaty rynkowego czynszu.

Konsekwencja:

• Urząd skarbowy może uznać wartość takiego nieodpłatnego świadczenia za ukryty zysk.
• Fundacja będzie musiała zapłacić 15% CIT od wartości rynkowej tego świadczenia.

Jak tego uniknąć:

Wprowadź żelazną zasadę: każda transakcja i każde świadczenie między Tobą (lub Twoją rodziną) a fundacją musi być udokumentowane i oparte na cenach rynkowych.

BŁĄD #4: Błędne liczenie okresu „lock-up”

Częsta sytuacja:

Założenie, że 3-letni okres blokady liczy się „co do dnia” od daty wniesienia majątku.

Konsekwencja:

• Sprzedaż majątku np. w maju 2029, który został wniesiony w kwietniu 2026, z przekonaniem, że minęły 3 lata. W rzeczywistości okres 36 miesięcy liczy się od końca 2026 roku, więc upływa dopiero 1 stycznia 2030.
• Niespodziewany obowiązek zapłaty 19% podatku CIT.

Jak tego uniknąć:

Zawsze licz 3 pełne lata kalendarzowe następujące po roku, w którym wniosłeś majątek.

‍

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Czy „lock-up” dotyczy także majątku nabytego przez samą fundację po 2025 roku?

Tak, ale tylko jeśli ten majątek został nabyty od podmiotu powiązanego (np. od fundatora, jego spółki lub członka rodziny). Jeśli fundacja kupi nieruchomość na wolnym rynku od niezależnego sprzedawcy, będzie mogła ją sprzedać w dowolnym momencie bez 19% podatku CIT.

Co się stanie, jeśli wniosę udziały w spółce w grudniu 2025, a fundacja sprzeda je w 2027 roku? Jaki podatek zapłaci?

Fundacja nie zapłaci podatku CIT od tej transakcji. Ponieważ udziały zostały wniesione przed 1 stycznia 2026, będą objęte starymi, korzystnymi zasadami, które pozwalają na bezpodatkową sprzedaż w dowolnym momencie.

Mam w fundacji mieszkanie, które wynajmuję firmie X na cele mieszkaniowe dla jej dyrektora. Czy, jeśli nowelizacja ustawy wejdzie w życie, to od 2026 roku ten dochód będzie zwolniony z CIT?

Nie, ten dochód będzie opodatkowany. Kluczowym warunkiem zwolnienia jest, aby najem był realizowany bezpośrednio na rzecz osoby fizycznej. W tym przypadku stroną umowy jest firma X (osoba prawna), więc zwolnienie nie będzie miało zastosowania.

Czy pożyczka udzielona mojemu dziecku (beneficjentowi) z fundacji zawsze będzie uznana za ukryty zysk?

Nie zawsze. Pożyczka nie zostanie uznana za ukryty zysk, jeśli jest udzielona na warunkach rynkowych (oprocentowanie) i na okres spłaty krótszy niż 10 lat. Jeśli jednak pożyczka będzie nieoprocentowana lub jej termin spłaty przekroczy 10 lat, urząd skarbowy zakwalifikuje ją jako ukryty zysk.

Czy 19% CIT zapłacony od sprzedaży majątku w okresie „lock-up” mogę odliczyć od podatku od dywidendy, którą moja fundacja otrzymała ze spółki?

Nie. Mechanizm odliczenia jest bardzo precyzyjny. Zapłacony 19% podatek CIT od sprzedaży majątku można odliczyć wyłącznie od 15% podatku CIT, który fundacja płaci w momencie wypłaty świadczeń na rzecz beneficjentów. Nie można go odliczyć od żadnego innego podatku.

‍

Podsumowanie

• Działaj teraz: Masz czas tylko do końca 2025 roku, aby wnieść majątek do fundacji rodzinnej na obecnych, bardzo korzystnych zasadach.
• Uważaj na „lock-up”: Sprzedaż aktywów wniesionych do fundacji przed upływem 3 lat będzie skutkować zapłatą 19% podatku CIT.
• Sprawdź swoje nieruchomości: Zwolnienie z CIT dla najmu zostanie ograniczone tylko do najmu długoterminowego na cele mieszkaniowe. Najem komercyjny i krótkoterminowy będzie opodatkowany.
• Formalizuj relacje: Zasady dotyczące ukrytych zysków, CFC i exit tax obejmą fundacje, co wymusza rynkowe i w pełni udokumentowane relacje między fundacją a rodziną.
• Kluczowa strategia: Dokonaj audytu swojego majątku i zdecyduj, które aktywa wnieść do fundacji przed wejściem ustawy w życie, aby „zamrozić” dla nich stare, lepsze zasady podatkowe.

‍

PODSTAWA PRAWNA

• Projekt ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (numer z wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów: UD293).