Podatek od garażu: obecne przepisy i zmiany w 2026 roku

Podatek od garażu: obecne przepisy i zmiany w 2026 roku

Według stanu prawnego na dzień 16.10.2025r.

Garaż jest nieruchomością, która często bywa elementem większej posesji – domu lub mieszkania. W związku z tym pojawiają się wątpliwości dotyczące zasad jego opodatkowania. Czy garaż podlega opodatkowaniu w taki sam sposób jak inne części budynku mieszkalnego? Jakie przepisy regulują opodatkowanie garaży? Te i inne kwestie wyjaśniamy w poniższym artykule.

‍

Aktualne zasady opodatkowania garaży 

Zasady dotyczące opodatkowania garaży regulowane są przez ustawę o podatkach i opłatach lokalnych. Podatek od nieruchomości, który obejmuje również garaże, jest jednym z podstawowych obowiązków finansowych, które spoczywają na właścicielach nieruchomości. Wysokość podatku zależy od kilku kluczowych czynników, takich jak lokalizacja, przeznaczenie oraz sposób użytkowania garażu, a także od stawek ustalanych przez lokalne samorządy.

‍

Kiedy garaż podlega opodatkowaniu i jaka jest wysokość podatku?

Różnice w opodatkowaniu zależą przede wszystkim od statusu prawnego garażu oraz jego przeznaczenia. Istotne jest, czy jest on częścią budynku mieszkalnego, czy stanowi osobny, wolnostojący obiekt. Podobnie, inną stawką podatku od nieruchomości opodatkowane są garaże przynależne do lokalu mieszkalnego, a inną służące do prowadzenia działalności gospodarczej (o tym w następnej sekcji).

Obecnie wygląda to następująco:

1. Garaż jako część budynku mieszkalnego 

W przypadku, gdy garaż jest zintegrowany z budynkiem mieszkalnym i stanowi jego część (np. garaż podziemny lub wbudowany w dom), to wówczas może zostać opodatkowany nniższą stawką dla osób fizycznych – jako część nieruchomości mieszkalnej.

Ważne jest, aby garaż faktycznie spełniał funkcję pomocniczą dla mieszkania i był zbudowany w bryle budynku mieszkalnego (i nie był wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej). Tego typu garaże są opodatkowane według stawek właściwych dla budynków mieszkalnych, które wynoszą obecnie maksymalnie 1,19 zł za m².

Dotyczy to również garaży wielostanowiskowych w budynkach wielomieszkaniowych (blokach i apartamentowcach).

Od 2026 roku maksymalna stawka podatku dla garaży w budynkach mieszkalnych wzrośnie do 1,25 zł za m².

2. Garaż wolnostojący 

Jeśli garaż jest osobnym budynkiem (tj. garaż stanowi odrębną nieruchomość), może podlegać wyższej stawce podatku. Jeśli jego metraż przekracza 35 m² lub jest trwale związany z gruntem, wtedy traktowany jest jako budynek użytkowy i opodatkowany wyższą stawką. Należy od niego odprowadzić podatek od nieruchomości w kwocie do 11,48 zł za m².  Takie obiekty co do zasady są traktowane jako budynki pozostałe w rozumieniu ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Od 2026 roku stawka dla garaży wolnostojących zostanie zwaloryzowana do około 11,99 zł za 1 m².

Oznacza to, że:

• górna granica stawki podatku od nieruchomości dla garaży wolnostojących w 2025 roku wynosi 11,48 zł za 1 m² powierzchni użytkowej, a w 2026 wzrośnie do 11,99 zł za 1 m²,
• jeżeli garaż jest zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, wówczas może zostać objęty wyższą stawką właściwą dla budynków związanych z działalnością, której limit wynosi 34,00 zł za 1 m² (od 2026 - 35,53 zł za m²),
• konkretna wysokość stawki ustalana jest corocznie przez radę gminy, dlatego warto sprawdzić obowiązujące uchwały lokalne.

3. Garaże blaszane

Do 2024 blaszane garaże nietrwale związane z gruntem (np. ustawione na bloczkach) nie były opodatkowane. Jeśli jednak blaszak miał fundament lub był inaczej trwale związany z gruntem, gmina mogła naliczyć od niego podatek jak od budynku, nawet gdy miał mniej niż 35 m².

Obecnie przepisy na 2025 określają, że garaże blaszane, niezależnie od powierzchni, będą podlegały podatkowi od nieruchomości jeśli są trwale związane z gruntem (te, które nie są, nie będą objęte podatkiem). Stawka wyniesie maksymalnie 11,48 zł za m², tak jak w przypadku innych wolnostojących garaży użytkowych.

W 2026 roku stawka maksymalna dla garaży blaszanych trwale związanych z gruntem wzrośnie do ok. 11,99 zł za m².

‍

Ile wynosi podatek od garażu wykorzystywanego do celów działalności gospodarczej?

Garaże wykorzystywane przy prowadzeniu działalności gospodarczej podlegają opodatkowaniu według najwyższej stawki podatku od nieruchomości - niezależnie od tego, czy są częścią budynku mieszkalnego, czy wolnostojące. Obowiązuje tu stawka właściwa dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – w 2025 roku wynosi ona maksymalnie 34,00 zł za m², od 2026 wzrośnie do 35,53 zł za m².

Oznacza to, że nawet niewielki garaż firmowy jest opodatkowany znacznie wyżej niż garaż prywatny czy mieszkalny.

‍

Czym jest formularz IN-1 i kto musi go złożyć?

Formularz IN-1 to dokument służący do zgłaszania danych potrzebnych do prawidłowego naliczenia podatku od nieruchomości.

Składa się go zawsze po nabyciu nieruchomości albo w sytuacji, która wpływa na wysokość tego podatku, np. zmiana przeznaczenia garażu z prywatnego na firmowy.

Zgodnie z nowymi zasadami większość właścicieli nie musi ponownie składać informacji IN-1 (pod warunkiem, że została złożona do końca 2025 r.) – gmina sama naliczy podatek według nowych stawek

Obowiązek ten pozostaje jednak aktualny dla osób, które niedawno nabyły garaż lub wprowadziły zmiany wpływające na sposób jego opodatkowania.

‍

Czy pomieszczenia przeznaczone do przechowywania rowerów wliczają się do powierzchni garażu?

Pomieszczenia przeznaczone do przechowywania rowerów nie są traktowane jako garaż w rozumieniu przepisów podatkowych. Oznacza to, że nie wliczają się do powierzchni garażu podlegającej opodatkowaniu stawką do 11,19 zł/m².

Takie pomieszczenia uznaje się za część budynku mieszkalnego lub pomieszczenia gospodarcze (w zależności od ich przeznaczenia), więc podlegają opodatkowaniu według stawek właściwych dla tych kategorii. Gdy pomieszczenie rowerowe faktycznie pełni funkcję garażu (np. jest wykorzystywane do przechowywania samochodów) – wówczas może zostać opodatkowane wyższą stawką.

‍

Jak obliczany jest podatek od garażu?

Podatek od garażu obliczany jest na podstawie kilku istotnych czynników:

1. Powierzchnia użytkowa – ponieważ garaż opodatkowany jest za metr kwadratowy, wysokość podatku zależy od jego metrażu (powierzchni garażu). Im większy garaż, tym wyższy podatek.
   ‍
2. Stawka podatku lokalnego – stawki podatku od nieruchomości, w tym także garaży, ustalane są corocznie przez radę gminy. W związku z tym, mogą się one różnić w zależności od lokalizacji. Aktualne stawki podatkowe można sprawdzić w urzędzie gminy lub na jej stronie internetowej. 
   ‍
3. Przeznaczenie nieruchomości – jak już wspomniano, garaże związane z funkcją mieszkalną mogą podlegać niższym stawkom podatkowym, natomiast garaże użytkowe – wyższym.

‍

Wynajem garażu a podatek dochodowy

Jeśli wynajmujesz garaż, musisz zapłacić podatek od uzyskanego dochodu. Nie ma znaczenia, czy garaż jest częścią budynku mieszkalnego, czy jest samodzielnym budynkiem – przychód z najmu zawsze podlega opodatkowaniu. Możesz jednak sam wybrać formę rozliczenia podatku, tak aby była dla Ciebie najkorzystniejsza.

• Zasady ogólne: Właściciel może zdecydować się na opodatkowanie według skali podatkowej, co oznacza, że stawki wynoszą 12% lub 32%, w zależności od osiągniętego dochodu.
• Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych: Alternatywnie, możliwe jest skorzystanie z ryczałtu, który wynosi 8,5% przychodu do kwoty 100 tys. zł, a powyżej tej kwoty – 12,5%. Ta forma opodatkowania jest często korzystniejsza dla właścicieli wynajmujących garaże.
  ‍

Obowiązki podatkowe właściciela garażu

Każdy właściciel garażu (zintegrowanego z budynkiem, jak i wolnostojącego), musi spełnić kilka obowiązków podatkowych:

• Zgłosić nieruchomość do opodatkowania: właściciel ma obowiązek zgłoszenia garażu do właściwego urzędu gminy w celu naliczenia podatku od nieruchomości. Brak zgłoszenia może prowadzić do nałożenia kar finansowych.
• Terminowo opłacać podatek: podatek od nieruchomości, w tym również od garażu, opłaca się zazwyczaj w ratach kwartalnych lub jednorazowo. Terminy płatności są określone przez urząd gminy i należy ich ściśle przestrzegać, aby uniknąć odsetek za zwłokę.
  ‍

Zmiany w opodatkowaniu garaży w 2026 roku

Od 2026 roku zaczną obowiązywać nowe, zwaloryzowane stawki podatku od nieruchomości. Nie zmienią się jednak zasady opodatkowania garaży – wciąż będą obowiązywać uproszczenia wprowadzone w 2025 – ale maksymalne kwoty podatku zostaną podniesione o wskaźnik inflacji (ok. 4,5%).

W praktyce oznacza to niewielką podwyżkę podatku, przy zachowaniu tych samych reguł, które obowiązują właścicieli garaży od tego roku.

1. Waloryzacja stawek podatkowych od garaży

Od 2025 roku garaże i miejsca postojowe w budynkach mieszkalnych są traktowane tak samo jak mieszkania – niezależnie od tego, czy stanowią część budynku, czy są osobnym lokalem z własną księgą wieczystą.

W 2026 roku nic się w tej kwestii nie zmienia. Jedyną nowością jest podniesienie stawek maksymalnych, zgodnie z corocznym obwieszczeniem Ministra Finansów.

Nowe maksymalne stawki podatku od nieruchomości wynoszą:

• garaże w budynkach mieszkalnych – do 1,25 zł/m² (zamiast 1,19 zł/m² w 2025 r.),
• garaże wolnostojące – do 11,99 zł/m² (zamiast 11,48 zł/m²),
• garaże wykorzystywane w działalności gospodarczej – do 35,53 zł/m² (zamiast 34,00 zł/m²).

Waloryzacja ma charakter techniczny – stawki rosną proporcjonalnie do inflacji, a nie w wyniku nowych przepisów.

2. Doprecyzowanie przepisów podatkowych 

W 2026 roku nadal obowiązują przepisy z 2025, które wprowadziły jednolite definicje „budynku” i „budowli” – niezależne od przepisów prawa budowlanego.

Dzięki temu łatwiej jest określić, jak należy klasyfikować garaż, wiatę czy budynek gospodarczy. Nowe zasady ograniczyły liczbę sporów podatkowych i uprościły sposób rozliczania nieruchomości.

3. Dłuższy termin składania deklaracji

Utrzymano wydłużony termin składania deklaracji podatkowej DN-1 dla przedsiębiorców – do 31 marca każdego roku (przed 2025 należało złożyć ją do 31 stycznia).

To praktyczne rozwiązanie, które daje firmom więcej czasu na przygotowanie rozliczeń i uwzględnienie aktualnych stawek.

4. Wyłączenie z opodatkowania niektórych obiektów 

Nowelizacja wprowadza zwolnienia z podatku dla tzw. małej architektury. Umożliwi to także uszczelnienie poboru opłaty uzdrowiskowej, co ma na celu ułatwienie monitorowanie i ściąganie tych opłat w miejscowościach uzdrowiskowych.

Te zmiany w przepisach mają na celu uproszczenie systemu podatkowego oraz zwiększenie korzystnych warunków dla właścicieli garaży, co powinno pozytywnie wpłynąć na rynek nieruchomości.

‍

Wpływ zmian podatkowych na rynek nieruchomości

Zmiany podatkowe, które obowiązują od 2026 roku, kontynuują kierunek rozpoczęty w 2025 roku – mają zapewnić większą stabilność, przewidywalność i prostotę w rozliczaniu podatku od nieruchomości. Ich celem nie jest rewolucja, ale utrzymanie spójności systemu i dostosowanie stawek do realiów gospodarczych.

Efekty tych zmian mogą pozytywnie wpłynąć na rynek nieruchomości w Polsce:

• Większe zainteresowanie nieruchomościami mieszkalnymi – utrzymanie jednolitych zasad opodatkowania garaży w budynkach mieszkalnych oraz tylko niewielka waloryzacja stawek (z 1,19 zł do 1,25 zł/m²) sprawiają, że lokale z garażami pozostają atrakcyjne i relatywnie tanie w utrzymaniu. Dla wielu właścicieli to nadal korzystniejsze rozwiązanie niż posiadanie wolnostojącego garażu.
• Większa przejrzystość i mniej sporów podatkowych – doprecyzowane definicje budynku i budowli, obowiązujące już od 2025 roku, nadal upraszczają klasyfikację garaży. Dzięki temu właściciele mają pewność, jak prawidłowo rozliczyć nieruchomość, a gminy – mniej problemów interpretacyjnych.
• Stabilność i przewidywalność dla inwestorów – utrzymanie zasad przy jednoczesnej waloryzacji stawek o wskaźnik inflacji zwiększa przejrzystość systemu podatkowego. Dla inwestorów oznacza to większe poczucie bezpieczeństwa i możliwość dokładniejszego planowania kosztów utrzymania nieruchomości.
  ‍

Podsumowanie

Opodatkowanie garażu obecnie zależy od wielu czynników, w tym lokalizacji, statusu prawnego i przeznaczenia. Garaże związane z budynkami mieszkalnymi mogą korzystać z niższych stawek, podczas gdy garaże wolnostojące często wiążą się z wyższymi obciążeniami. Ważne jest, aby właściciele byli świadomi swoich obowiązków podatkowych, aby uniknąć nieprzyjemnych konsekwencji.

Od 2025 roku wprowadzone zmiany ułatwią życie właścicielom garaży w budynkach mieszkalnych. W 2026 roku zasady te nie ulegają zmianie – różnice dotyczą jedynie wysokości stawek.

Nowe, zwaloryzowane wartości maksymalne wynoszą:

• garaże w budynkach mieszkalnych – do 1,25 zł/m² (obecnie 1,19 zł/m²),
• garaże wolnostojące – do 11,99 zł/m² (obecnie 11,48 zł/m²),
• garaże wykorzystywane w działalności gospodarczej – do 35,53 zł/m² (obecnie 34,00 zł/m²).

W praktyce oznacza to, że właściciele garaży w budynkach mieszkalnych nadal korzystają z preferencyjnego, niższego opodatkowania, a podwyżki mają charakter czysto inflacyjny.

Dla garaży wolnostojących i tych wykorzystywanych w działalności gospodarczej stawki również wzrosły, ale nie zmieniły się same zasady ich naliczania. Obowiązuje rozróżnienie pomiędzy funkcją mieszkalną, użytkową i gospodarczą, co pozwala zachować przejrzystość w opodatkowaniu nieruchomości.

Masz pytania dotyczące tych zmian lub potrzebujesz pomocy w dostosowaniu się do nowych regulacji? Skontaktuj się z nami, a wspólnie znajdziemy dla Ciebie najkorzystniejsze rozwiązania podatkowe!