Ustawa o jawności cen mieszkań - jakie obowiązki czekają na deweloperów?

Ustawa o jawności cen mieszkań - jakie obowiązki czekają na deweloperów? 

11 lipca 2025 r. weszły w życie przepisy potocznie nazywane „ustawą o jawności cen mieszkań”. To nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz ustawy deweloperskiej, której celem jest wprowadzenie pełnej transparentności cenowej na rynku nieruchomości.

Dotychczas kupujący często napotykali w ogłoszeniach lakoniczną informację „zapytaj o cenę”. Brak jawnych stawek utrudniał porównywanie ofert, ocenę faktycznych kosztów zakupu, a także negocjacje. Rynek pierwotny przez lata był bardzo nierówny, gdzie to deweloperzy mieli zdecydowanie silniejszą pozycję niż klienci. Nowa ustawa całkowicie to zmienia, chroniąc przede wszystkim interesy nabywców mieszkań. 

Poniżej znajdziesz szczegółowe omówienie najważniejszych zmian wynikających z ustawy o jawności cen, harmonogram ich wprowadzenia oraz wskazówki, co ta rewolucja oznacza w praktyce dla nabywców, deweloperów i całego rynku mieszkaniowego.

‍

Najważniejsze założenia ustawy o jawności cen 

Do tej pory deweloperzy nie mieli obowiązku podawania cen na swoich stronach internetowych, a informacje o faktycznych cenach transakcyjnych można było znaleźć jedynie w Rejestrze Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonym przez starostów. Problem w tym, że dostęp do tych danych był płatny i mało wygodny. Choć były one publiczne, to w praktyce trudno dostępne dla przeciętnego nabywcy.

Nowa ustawa wprowadza dwie najważniejsze zmiany. 

Pierwsza z nich to obowiązek prowadzenia przez dewelopera własnej strony internetowej dla każdej inwestycji. Publikowanie ogłoszeń wyłącznie na portalach czy korzystanie z pośredników nie wystarczy - to właśnie strona staje się teraz oficjalnym i prawnie regulowanym źródłem informacji. Co więcej, adres strony internetowej z wymaganymi informacjami musi być widoczny w każdej reklamie czy ogłoszeniu dotyczących danej nieruchomości.

Drugim kluczowym elementem jest obowiązek ujawniania cen i innych szczegółowych danych. Na stronie internetowej muszą być podane m.in.:

• całkowita cena lokalu brutto (z podatkiem VAT),
• cena za metr kwadratowy,
• szczegółowe ceny pomieszczeń dodatkowych, takich jak komórki lokatorskie, miejsca postojowe czy boksy rowerowe,
• wszystkie dodatkowe koszty, np. opłaty przyłączeniowe.

Dodatkowo deweloper ma obowiązek prowadzenia historii cen - każda zmiana musi być zapisana i dostępna publicznie wraz z datą obowiązywania. Dzięki temu kupujący mogą sprawdzić, jak cena danego mieszkania zmieniała się w czasie.

Co więcej, przepisy nakładają na deweloperów konieczność codziennego raportowania danych o zmianach kosztów do ministra właściwego ds. informatyzacji. Informacje te trafiają następnie na portal dane.gov.pl, gdzie są publikowane w formatach umożliwiających analizę, takich jak CSV, XML czy JSON. Choć formalnie istnieje możliwość przesyłania danych ręcznie, eksperci z branży prawnej i IT podkreślają, że jest to niepraktyczne i obarczone ryzykiem błędów. W praktyce oznacza to, że deweloperzy muszą zainwestować w specjalistyczne oprogramowanie, które umożliwi automatyczne generowanie i wysyłanie danych przez API.

‍WAŻNE! 

Warto podkreślić, że przepisy obejmują nie tylko klasycznych deweloperów, ale również flipperów - osoby lub firmy kupujące mieszkania w celu ich szybkiej odsprzedaży.

UWAGA! 

Brak dostosowania się do przepisów traktowany jest jako naruszenie zbiorowych interesów konsumentów. UOKiK może w takich przypadkach nałożyć wysokie sankcje - do 4% obrotu rocznego. W praktyce urząd zwykle najpierw wzywa do usunięcia uchybień, a dopiero potem nakłada karę.

‍

Jawność cen a inne mechanizmy ochrony kupujących

Nowa ustawa nie działa w próżni. Nie zastępuje dotychczasowych mechanizmów, ale uzupełnia system ochrony nabywców mieszkań, który funkcjonował już wcześniej. W praktyce oznacza to, że kupujący ma dziś do dyspozycji cały zestaw narzędzi - od prospektu informacyjnego, przez Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), aż po publiczny dostęp do cen ofertowych. 

Prospekt informacyjny 

Prospekt informacyjny pozostaje jednym z najważniejszych dokumentów dla kupującego. Deweloper ma obowiązek przekazać go klientowi jeszcze przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej lub deweloperskiej. Zawiera on szczegółowe dane o:

• samym deweloperze (np. kondycja finansowa, doświadczenie),
• całej inwestycji (zagospodarowanie terenu, planowane budowy w promieniu 1 km),
• konkretnym lokalu (standard wykończenia, rozkład pomieszczeń).
  

Relacja z Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym (DFG)

Drugim filarem ochrony kupujących jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który działa od 2 lipca 2024 r. Jego zadaniem jest zabezpieczenie wpłat klientów w przypadku upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy. Składki na DFG płacą deweloperzy - kupujący nie ponoszą żadnych dodatkowych kosztów.

‍

Jawność cen mieszkań - od kiedy obowiązuje? Harmonogram wdrożenia 

Ustawa deweloperska weszła w życie 11 lipca 2025 r. i od tego dnia obowiązuje wszystkie nowe inwestycje - jeśli sprzedaż mieszkań rozpoczęła się po tej dacie, deweloperzy od razu muszą ujawniać ceny. 

Dla projektów, których sprzedaż ruszyła przed 11 lipca, ustawodawca przewidział dwumiesięczny okres przejściowy. Oznacza to, że deweloperzy mają czas do 11 września 2025 r., aby dostosować swoje strony internetowe do nowych wymogów, a w tym czasie powinni wyraźnie informować klientów, że ich oferty nie są jeszcze objęte nowymi regulacjami. Po tej dacie obowiązek publikacji cen obejmie już wszystkich - niezależnie od momentu rozpoczęcia sprzedaży.

‍

Ustawa deweloperska - co w praktyce oznacza dla uczestników rynku?

Nowe przepisy nie są tylko suchym obowiązkiem prawnym - realnie zmieniają sposób działania całego rynku. Inaczej odczują je kupujący, inaczej deweloperzy, ale w dłuższej perspektywie wpłyną na wszystkich uczestników obrotu nieruchomościami.

Zmiany dla kupujących 

Kupujący zyskują znacznie większą kontrolę nad procesem zakupu mieszkania. Dzięki obowiązkowi publikacji i archiwizacji cen:

• mogą uniknąć ukrytych kosztów,
• są w stanie sprawdzić, czy promocja to realna obniżka, czy tylko chwyt marketingowy, 
• mają prawo do wyegzekwowania korzystniejszej ceny (jeśli np. w umowie wpisana jest kwota wyższa niż na stronie internetowej). 

Zmiany dla deweloperów 

Dla deweloperów nowe przepisy oznaczają przede wszystkim dodatkowe obowiązki administracyjne i technologiczne. Oprócz kwestii organizacyjnych, wiążą się  one z koniecznością inwestycji - szczególnie w oprogramowanie CRM, które automatycznie generuje i przesyła wymagane pliki. Dla mniejszych firm to duży wydatek, ale też konieczność zmiany podejścia do sprzedaży: teraz transparentność staje się nową przewagą konkurencyjną.

Zmiany zachodzą także na poziomie negocjacji. Do tej pory deweloperzy mogli prowadzić politykę cenową w elastyczny sposób - oferować indywidualne „promocje”, które klientowi wydawały się wyjątkowe. Teraz kupujący mają dostęp do twardych danych. Przewaga informacyjna po stronie nabywców wymusza na deweloperach oferowanie bardziej uczciwych i konkurencyjnych cen. 

Zmiany dla całego rynku

Na szerszym poziomie jawność cen ogranicza asymetrię informacyjną. To oznacza:

• uczciwszą konkurencję opartą na jakości i efektywności,
• większe zaufanie klientów,
• mniej miejsca na manipulacje cenami.

Dodatkowo dane zbierane i publikowane na portalu dane.gov.pl będą wykorzystywane przez instytucje takie jak GUS, NBP czy UOKiK. Dzięki temu państwo będzie mogło trafniej analizować rynek i planować działania związane z polityką mieszkaniową. Informacje o cenach są dostępne również komercyjnie, co również otwiera drogę do tworzenia portali, porównywarek i aplikacji opartych na wiarygodnych, oficjalnych danych. To może zwiększyć przejrzystość całego rynku i pomóc klientom w podejmowaniu decyzji.

‍

Najczęstsze pytania i odpowiedzi 

Od kiedy obowiązuje ustawa o jawności cen mieszkań?

Ustawa weszła w życie 11 lipca 2025 r. i od tego dnia jest obowiązująca dla wszystkich nowych inwestycji. Deweloperzy, którzy rozpoczęli sprzedaż wcześniej, mają czas do 11 września 2025 r. na dostosowanie się do nowych przepisów.

Kogo dotyczą przepisy ustawy o jawności cen?

Nowe regulacje obejmują wszystkich deweloperów prowadzących sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym oraz tzw. flipperów, czyli osoby kupujące mieszkania w celu ich szybkiej odsprzedaży.

Jakie informacje muszą być publikowane na stronie internetowej inwestycji?

Deweloper musi podać:

• pełną cenę brutto mieszkania (z VAT),
• cenę za metr kwadratowy,
• ceny pomieszczeń dodatkowych (np. miejsce postojowe, komórka lokatorska),
• wszystkie dodatkowe koszty (np. opłaty przyłączeniowe),
• historię zmian cen dla każdego lokalu.

Co w przypadku różnicy między ceną nieruchomości w umowie a ceną na stronie internetowej?

Obowiązuje cena korzystniejsza dla kupującego. To oznacza, że nabywca ma prawo żądać zawarcia umowy na warunkach widocznych na stronie.

Jakie są kary za niedostosowanie się do przepisów ustawy o jawności cen?

Naruszenie obowiązków traktowane jest jako naruszenie zbiorowych interesów konsumentów. UOKiK może nałożyć karę sięgającą do 4% rocznego obrotu firmy.

Czy ustawa o jawności cen wpływa na rynek wtórny?

Nie - dotyczy rynku pierwotnego i podmiotów zajmujących się odsprzedażą mieszkań w ramach działalności gospodarczej (flipperów). Ceny transakcyjne z rynku wtórnego nadal gromadzone są w Rejestrze Cen Nieruchomości (RCN).

Jakie wyzwania stoją przed deweloperami?

Największe wyzwania dla deweloperów to wdrożenie nowych systemów IT, codzienne raportowanie, prowadzenie stron internetowych dla każdej inwestycji i archiwizacja danych.

Gdzie można znaleźć wszystkie dane o cenach mieszkań?

Na stronach internetowych poszczególnych inwestycji oraz na centralnym portalu dane.gov.pl.

‍

Podsumowanie 

Ustawa o jawności cen mieszkań to jedna z największych zmian na polskim rynku nieruchomości w ostatnich latach. Jej celem jest pełna przejrzystość i wyrównanie szans między kupującymi a deweloperami. Dla klientów to większe bezpieczeństwo i możliwość świadomych decyzji, dla firm - konieczność dostosowania strategii i narzędzi biznesowych. To duża rewolucja, na którą warto dobrze się przygotować. 

Jeśli potrzebujesz wsparcia w zrozumieniu nowych obowiązków i ich wdrożeniu, skontaktuj się z nami - eksperci VATAX chętnie Ci pomogą. 

‍

PODSTAWA PRAWNA

• Ustawa z dnia 21 maja 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym